房地产再迎重磅利好！需求端救市大招来了。
01
2月20日，证监会发布重磅消息：启动不动产私募投资基金试点工作。支持不动产市场平稳健康发展。
与之前的“私募股权房地产基金”不一样，不动产私募投资基金的投资范围扩大了很多，投资范围包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房、基础设施项目等。
基金管理人准入要求——
发行和备案要求(要求非常高，市场上满足本条规模要求的私募基金管理人数量并不多)：
（图源：西政资本）
为被投企业提供借款或者担保的要求：
区别于一般的私募股权基金，不动产私募投资基金需特别注意如下几方面内容：
1.对基金管理人要求非常高，具有不动产投资管理经验，在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币。
2.首轮实缴募集资金规模要求在3000万人民币以上，投资人首轮实缴1000万以上。投资人要求机构投资人为主，严格控制自然人投资人比例。（合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%。）
2.允许在投资期间内扩募，而一般的私募股权基金产品则要求封闭式运作。
3.投资方式层面允许基金以“股加债”方式进行投资，并且基金相当于独立的主体，允许基金为了被投项目对外借款或为其提供担保。
4.基金层面可以设置合理的杠杆比例，但不得利用分级安排变相保本保收益。
02
不动产私募投资基金，将会带来哪些影响？
1、引导资金重返房地产市场。
当前房地产面临的主要困难之一是流动性不足，缺少增量资金进场。而不动产私募投资基金，将房地产类资产转化成为金融产品。降低购买房产的税费、购买门槛，同时也能够发挥有专业能力和经验的机构或个人的能力。
简单来说，不动产私募投资基金，就是把有钱人的钱集中起来，交由专业的基金管理人去投资不动产领域，引导资金进入房地产市场。
此外，不动产私募投资基金还放宽了股债比的限制等举措，这相当于允许进一步加杠杆。
有专家估计，如果不动产私募投资基金能占到整个私募基金规模的三分之一，那么至少可以给房地产行业带来6到7万亿的增量资金。
这么大量的资金进入，在一定程度上能够增加房地产市场的资产流动性，打通房企融资渠道，缓解房企现金流困局，有助于救房企，保交楼，对促进楼市稳定乃至经济回暖具有重要意义。
2、给政府回笼资金开条路。
保障性住房，是地方政府或者其投资平台建设的政策性住房，包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等。
这次不动产私募投资基金的投资范围包括了“保障性住房”，可以预见未来私募基金将通过投资运营保障性住房、长租公寓为住房保障体系的建设提供支持，将有助于政府回笼资金，缓解地方投资平台的资金压力。
3、盘活优质存量房产。
过去三年，居民住户存款增加了39万亿，主要集中在有钱人手里。
随着今年经济复苏和房地产市场回暖（目前一线城市已经开始回暖，部分准一线和二线有了复苏迹象。），投资风险偏好上升，有钱人肯定不愿意把钱全部躺在银行吃低利息，房产仍是他们很多人心心念念的投资标的，还是想投资房产。
去年北上广深豪宅大卖，就是直接证据。
但由于楼市限购政策的存在，像北京、上海、深圳、广州等一线城市，需要有购房资格才能买房。而借助不动产私募投资基金，完全可以规避这个限制。而且相比直接买房，私募资金买卖更方便，由专业人士打理，大概率也不会有累进制、惩罚性的房地产税，因为这是官方鼓励的投资方式。
有钱人的资金通过不动产私募投资基金进入房地产市场，将会为盘活房地产存量资产注入新的资金来源。
3、加剧城市间不动产分化。
不动产私募投资基金的投资是商业行为，不是政府的政策产业资金，因此需要保证资产的安全性，流动性，同时追求盈利。
因此在当前房地产市场分化的情况下，它的投资也会有倾向性，倾向于一、二线核心城市、核心区域的不动产，进而进一步加剧城市之间房产的分化，财富越来越多地向中心城市汇聚。
03
私人财富学堂观点
1、不动产私募投资基金为资金进入楼市增加了新通道，既能给楼市注入活水，也为高净值人群提供新的投资渠道。
2、私募基金投资门槛比较高，而且不能公开发行，但有了一个良好开端，未来值得期待。
3、中国的不动产正在向大资管方向大迁徙。
