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暴跌70%,韩国楼市崩盘了

发布时间:2023-06-20

 

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今年全球房地产市场都在经历震荡调整,而其中震动最厉害的是韩国。据媒体报道,韩国整体房价已经连续9个月下跌,首尔房价暴跌30%,部分区域房价跌到40%,成交量更是暴跌70%,银行断供数百万人。高位接盘的房主,早上一睁眼就发现自己的资产蒸发了几亿韩元。

 

▲2007—2022年韩国房价变化

韩国楼市是全球最热的地区,过去五年房价整体涨了80%,2020—2021年最大涨幅超过40%,首都首尔房价涨幅更是超过50%,一度达每平方米15万元人民币,其中号称“富人聚集地”的江南区,更是达到了惊人的33万每平,远超东京、上海、伦敦等地,仅次于中国香港,全球第二!

但房价如此火热的韩国楼市,为何今年却突然暴雷了呢?

赫赫有名的韩国全租房租赁模式是“罪魁祸首”。

韩国的全租房,是韩国独有的一种房屋租赁模式——租客一次性支付大笔押金,以支付两年的租金(通常约为房产价值的70%),房东把租金再拿去炒房,利用杠杆滚雪球,在合同结束时如数归还押金。

租客一次性拿不出押金怎么办?没关系,向银行低息全租贷款即可,相比于普通租房省下更多资金。

举个例子:A是租客,B是房东,租的房子价值300万人民币。

A向银行贷款支付了B 200万,租期2年,在2年内不支付租金免费住。B则拿着A的200万去炒房挣钱,2年后B偿还A200万。

 

全租房表面看是租房模式,但本质是一种贷款。房东在大多数情况下并没有能力归还租客押金,只能依靠后续租客租金来偿还。因此,韩国房价保持持续上涨很重要。

鼎盛时期,全租房甚至可以占到韩国租房市场的70%,通过扩大杠杆对房价带来助涨助跌的效果,助推了韩国楼市的泡沫,是去年7月前韩国房地产市场狂飙突进的主力推手。

 

在房价上涨的年代里,全租房让租客免费租住了房子,房东则赚了房价上涨的钱,你好我好大家好,称得上双赢,但是有两个前提。

1、房价一直上涨。一旦房价走低,那就是连环暴雷,房东、租客双方都会产生巨额损失;

2、利率保持低位。“全租房”模式依赖于低利率,租客的贷款利率必须低于正常租金水平,否则将亏损。

去年在美联储加息的压力下,韩国被迫跟进加息,M2供应量迅速受限,利率攀升,基准利率暴力拉升至3.5%,房贷利率更是高达7%—8%。

 

大增的信贷负担吓退了新来者,让很多韩国人舍弃全租房形式。无法获得足够押金的房东找不到接盘侠,资金链断裂,不得不出售房产来偿还租金,集中抛售促使房价下跌,加剧了房东资金链断裂,不仅导致房东破产、跑路,租客房子被银行收回,房钱两空,也破坏了房价上涨的动力,放大了韩国房地产市场的金融风险效应。

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此次韩国房价崩盘,全租房是罪魁祸首,但根本原因还是在于韩国的人口危机和经济停滞。

历史上韩国经济曾有过漫长的黄金年代,他们骄傲称之为“汉江奇迹”。因全力发展经济,1962年到1994年,韩国以GPD 年均9%的增速,狂飙了32年。1994年,韩国人均年收入超1万美元。那些年,随着黄金年代狂飙的韩国人,从不知萧条为何物。

但经济上来后,韩国人口却不断下行,综合生育率长期以来都低于1。2000年韩国出生人口数就已跌破60万人,2022年只有24.9万人,生育率跌至0.78,位列世界倒数第一,2023年第一季度新生儿数仅64256个,比去年同期减少了4116个,同比减少6.0%,创下了有相关记录以来第一季度新生儿数量的历史最低值。

 

再这样下去,两百年后的韩国很可能会成为地球上第一个自然消失的国家。少子化已经成为韩国的一大危机,缺乏足够的人口支撑是造成韩国房价下跌的根本原因之一。

在韩国经济的黄金时代,GDP增速一度达到14%以上,如今经济却处于停滞状态。最近韩国央行发布《经济展望更新报告》显示,韩国2023年GDP预期增速已经从1.6%,下调到了1.4%,2023年一季度经济增长仅0.3%。

韩国一直是外向经济,其经济模式和发展路径,都是靠出口逆差来赚钱。但出口方面韩国连续8个月出口连跌,连续15个月出现贸易逆差,今年一季度出口同比下滑12.6%,对中国出口更是大跌近30%,已经连续11个月下降,正在慢慢丢失中国市场。

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韩国少子化危机,房地产爆雷、金融泡沫等隐忧,其实对于同属于东亚文化圈、互为邻居有很多相似地方的我们,有着重要的借鉴意义。

给我们的启示至少有四点:

第一,必须坚持房住不炒。

炒房会带来经济泡沫,造成大起大落的风险,韩国、日本疯狂炒房导致房地产市场暴雷的经验教训就是前车之鉴。所以我们必须要有定力,坚持“房住不炒”,炒房不能兴国兴邦,不能再次拉动楼市来刺激经济。

第二,大力发展实体经济、高科技

努力做好产业结构升级,加快核心技术攻关,摆脱房地产依赖。同时,现在的工业复杂度不是单个国家就可以完成的,要加强合作,注重海外市场。

第三,居民去杠杆刻不容缓。

如果不扎紧房地产市场杠杆的口袋,大多数参与者都难逃反噬。当前,中国楼市疲软,一方面不宜继续指望楼市来解国民经济发展之急,居民杠杆率已经处于历史高位,今年一季度上升至63.3%,过度挤占消费空间,降低生育率,阻碍经济复苏,甚至会发生资产负债表衰退风险。不能再继续加杠杆,去杠杆刻不容缓。

 

另一方面也不能放任房价肆意下跌,带来系统性金融风险,所以需要稳楼市,引导居民资产向金融资产转移。

对个人来说,无论是个人还是家庭,都要严控杠杆,房产时代已经落幕,要远离楼市,做好资产配置,保持理性和警惕,不盲目追逐炒房的浪潮,不要在追求财富的路上迷失方向,不然掉进坑里都不知道。

第四,人口问题影响深远,鼓励生育十万火急!

人口是民族的、国家的生命载体、实力载体、力量之源,2021年中国人口已经负增长,希望更多人警醒和重视人口问题!

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