前天晚上，房地产再迎史诗级利好——证监会出大招，房地产救市的“第三支箭”来了。
房地产“第三支箭”来了
2022年11月28日晚，证监会发布支持房地产市场“政策大礼包”，射出了期待已久的“第三支箭”。
具体内容如下：
1、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。
2、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
3、调整完善房地产企业境外市场上市政策（H股与A股政策保持一致）。
4、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。
5、积极发挥私募股权投资基金作用。
这五条中的前三条都是和房企股权融资相关，标志着房地产融资的“第三支箭”正式落地。
在金融政策上，信贷、债券、股权并称为支持房企融资的"三支箭"。
“第一支箭”是信贷支持，通俗来讲就是增加对房企的信贷投放，比如上周各大银行给多家房企上万亿的授信支持。
“第二支箭”是允许商业银行发债直接购买房企的债券。
“第三支箭”指的是股权支持，支持房企恢复上市融资，并购重组等。
从支持的力度上看，“第三支箭”威力最大，不到关键时刻不会轻易动用。
如何看待“第三支箭”
2010年10月，房地产公司上市融资被暂停。
当年4月，“新国十条”出台，明文要求“证监部门暂停批准涉房企业上市、再融资和重大资产重组”。
因为容易推高地价、房价，增加系统性风险，还会过度吸引资金，掏空实体经济。
同年10月，证监会发布通知称，为坚决贯彻执行‘新国十条’精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，对已受理的将征求国土资源部意见。
此后，房企重组申请和再融资审批相继暂停至今。
在此期间，万达、恒大曾想突破这个限制，实现上市融资的目的，但当时房地产市场的调控非常严厉，对于房地产企业上市没有出现松动的迹象，最后只能无奈地终止了上市计划。
如今时隔多年，“第三支箭”相当罕见地再次祭出，可以看出高层救市的决心非常明显，也意味着房地产金融政策出现了180度的大转弯、大修正。
我们知道，在此之前，房地产“三道红线”大大限制了房企融资，很多中小房企等于被掐住了脖子，徘徊在生死边缘极力求生存，但没想到政策这么快就变了，现在房企们终于可以喘口气了，只可惜那些没有挺过来的房企，永远没有机会了。
对房企来说，“第三支箭”说是史诗级利好并不为过。
因为信贷和债权都属于固收融资，需要还本付息。在当前房地产行业依然面临天量债务、融资不畅、需求不足、库存高企的情况下，金融机构对向房企“输血”依然心有余悸，担心债务违约风险。
但随着最近重磅利好政策扎堆出台后，房企融资被彻底打通，面临的资金压力会大为改观，海量资金将从头部房企一路蔓延到市场尚存的优质中小房企。
房企有钱之后，自然会去盘活烂尾楼，完成保交楼任务，也能够偿还债务，减少暴雷风险，许多中小民营房企能够支撑更长的时间，不会因为现金流断掉就倒下去。
这对于平稳房地产市场健康发展、提高房企和购房者信心和预期，的确有非常大的正向作用。
另一方面，相比信贷和债权融资，股权融资最大的优点是用资本市场给房企“输血”的同时，不用还本付息，不会增加房企的负债和财务负担，只是给出公司股份而已，投资者当股东接盘，赚了分红，享受资本溢价，赔了就共担风险。
对于那些“血流不止”的房企而言，这等于是最直接的“输血救命”，也是救房企成本最低的方案。
接下来市场大概率会迎来一股房企的融资潮。上市房企可以利用增发的资金来缓解资金压力。也可以在股市募资用于收购，从而加速行业出清。比如大的房企并购小的房企，让更多的资金进场盘活整个盘子，把地产的问题和风险化解掉。
而那些已经出现暴雷，面临较大债务压力的房企，则可以通过重组来理顺债务关系，加速化解债务问题。
更加关键的是，如果通过股权融资的方式把房地产盘活，对于整个经济是非常重要的。毕竟房地产是国民经济的第一大支柱，关联了很多上下游行业，老百姓70%的钱在房子里。
所以救经济先救房地产，这是正道。其良性循环对经济健康发展具有重要意义，在现在的大环境下，房地产活起来，重新成为经济的增长点，整个经济也会慢慢好转起来。
但现在的问题是外部输血只是托底，更多的是解“近渴”，房企要真正走出困境，在中长期得到改善，还得把房子卖出去给自身“造血”才行。
于是，一切都集中在了居民愿不愿意买房以及有没有能力买房上。
私人财富学堂观点
1、房地产行业的基本面依赖于融资现金流和销售现金流，前者受制于后者，后者则受制于经济形势，以及居民收入的预期。
现在救房企压箱底的工具已经祭出，但都是融资端的利好，只能短期让房企续命活下去，真正决定房企能够长期健康发展的还是在需求端上，需要修复居民信心、提高居民收入，不然只是“治标不治本”。
2、透过现象看本质，“第三支箭”表面上是救房企，实际上是救银行、救地方财政和经济。
