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财政部发文,房地产税真要来了?

发布时间:2022-11-03

沉寂许久后,房地产税呼声再起,又要重出江湖?

 

房地产税再受关注

10月31日,财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》,14条举措支持深圳在公共服务、高质量发展、现代财税体制和财政管理效能四个层面做出新的探索,并从财政层面给予全方位支持。

 

其中有一段话引发市场广泛关注,在网络上瞬间刷屏:

“支持深圳在全国税制改革中先行先试,积极承担国家重大税收改革工作和研究课题,继续当好改革排头兵、试验田。”

尽管没有提到房地产税,但按照财政部的解释,税制改革的主要内容是“健全地方税、直接税体系,优化税制结构,适当提高直接税比重”。

而房地产税既是重要的地方税,又是直接税,是税制改革的重中之重。深圳又是国家改革开放排头兵,国家先行示范区,应该冲在中国改革攻坚克难的最前沿。

而且深圳房价全国最高、经济实力全国数一数二,并且率先实行了二手房指导价,又是去年5月份房地产税改革试点工作座谈会上被纳入进行试点的6个城市之一。

 

所以目前来看深圳是比较具备进行房地产税试点条件的地方,这次财政部实施意见公布后,市场立马联想深圳要进行房地产税试点了。

 

对房地产税的几个判断

房地产是我国重要的支柱产业之一,我国居民财富也过于集中在房地产,房子占据了约70%的居民财富,所以大家对房地产税比较关注,为此我们做了几个判断供大家参考。

1、房地产税可稳定补充地方财政收入。

房产税属于地方税,收入直接归地方所有,可有效补充地方收入。在发达国家,保有环节的房地产税是地方税收的重要来源, 36个国家房产税平均比重为47.5%,贡献了绝大部分的政府税收。

 

房地产税是地方税收的重要来源

在中国,房地产税短期很难取代替代土地出让收入,但通过对基数庞大、税基稳定的住房征收房地产税,可为地方政府提供稳定的财政收入。

有专业机构做过分析——

如果对所有住房征收统一税率的房地产税,比如0.6%的房地产税率,那么房地产税税收按2021年GDP计算相当于1.6万亿。如果对部分房产减免税率,比如只对300万以上的住房征收,那么税收总额相当于0.5万亿;如果对自有住房且人均建筑面积在60平米以上的房产征税,房产税相当于0.22万亿;如果对拥有三套及以上的家庭来征收,相当于0.22万亿。

在楼市难以有效复苏,购房者对房子的信仰破灭,土地财政面临较大压力的情况下,房地产税能够稳定补充地方的财政收入,成为地方一张新的长期饭票。

2、开征房地产税只是时间问题。

2017年“住房不炒”的大基调奠定后,房地产税便成为社会热点。

ZF的各种政策文件和会议多次提到过房地产税。

 

2021年10月23日,全国人大通过了“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”。征收对象为试点地区的居住用和非居住用等各类房地产,并明确了试点期限为五年。

 

但计划没有变化快,此后楼市迅速降温。

到了2022年3月,财政部有关负责人表示,综合考虑各方面的情况,今年不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

 

这意味着房地产税,暂时“不扩大试点”了。原因与当时的房地产形势有关。

房地产税堪称楼市调控的“核武器”,所以试点实施需要有窗口期,需要考虑选时问题。

当时我国房地产处于严冬,在政策刺激下房地产的投资、销售依旧断崖式下跌,数据非常低迷,房企资金链整体紧绷。

暂缓扩大房地产税试点城市有助于促进销售回暖,帮助房企度过严冬,从而防范化解系统性风险。此外对于实现2022年稳增长的目标、对于促进消费都有重要作用。

鉴于目前的房地产市场环境依旧不太乐观,我们预计房地产税肯定会来,但不会很快就来,需要先期在一二线热点城市进行试点,然后渐进式扩大试点范围,离全面落地还为时尚早。

3、大概率会有免征面积、采用超额累进制。

房产税出台除了考虑扩大税源以外,还有民生稳定、房地产调控长效机制建立、抑制投机和囤积等方面的考量。所以房产税可能会更多地参考韩国和新加坡的经验。

首套房可能会减免,存量房大概率会有免税面积,参考标准不太可能是按照房子套数,而可能是按照人均住房面积计算。对超出免征面积的,才会征收房地产税。

 

同时,针对残障人士、退伍军人、困难群体等特殊人群,也可能会有减免优惠的政策。

在税率方面,房地产税可分为比例税率、定额税率和超额累进税率三种。其中超额累进税率根据房屋价值调节税率,比较公平。

 

数据来源:Wind,长沙银行资产管理部

比如韩国税基0.5亿以下,超额部分一般综合税率为0.2%;税基0.5-1亿,固定税额10万,超额部分税率为0.3%;税基1亿以上,固定税额25万,超额部分税率为0.5%。

我国未来房地产税大概率会采用这种超额累进的形式。整体税率不会太高,各地会存有差异,给定地方一个合理的参考区间,根据当地房价和调控目标自行决定,具有一定的灵活性。

4、对刚需家庭、租房群体影响较小。

房地产税征收应该有首套房免税、存量房免征面积等,所以对于满足首套房自住需求的家庭来说,房地产税跟他们没什么关系,不会有实质影响。拥有两套房,但面积不太大的,房产税税率也会很小。

但3套以上的多套房拥有者,就要格外小心了。

对租房群体而言,影响也不大。因为影响房租的是本地的工资收入。如果房东因为征收房地产税而提高房租,租客完全可以退租选择更便宜的房源。

毕竟房地产税征收后,会推动大量空置房源进入租房市场,在供过于求下,租金不跌就不错了,涨价更不会有人买账。

 

私人财富学堂观点

1、从全国房产联网、二手房指导价、金税四期、税务人员大扩招,其实可能就是在为房地产税做铺垫。此外,要实现共同富裕,在资产上收税是比较好的方法,所以房地产税是大势所趋。

2、房地产下行,给地方财政带来巨大的缺口,也让城投债风险持续走高。开征房产税,能够为地方找到一张长期饭票,对于弥补土地财政缺口,防范城投债风险扩大都具有非常积极的作用。

3、房产税开征后,房子将不再是投资资产,甚至会变成负债资产,房地产投资的时代已经结束了,未来如果把资产更多的配置到房地产,确实不太明智了。而以固收资产为主的理财产品具有风险较低、收益稳健的特点,将会是良好的房产投资替代品种。

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