近日，受到业内广泛关注的中信信托恒大广州项目，即“中信信托·嘉和125号恒大广东股权收益权集合资金信托计划”的债务重组工作取得重大进展，重组合作方广州城投已向中信信托支付首期资金1.625亿元，这也标志着重组方案顺利进入执行阶段。由此，中信信托开辟了一条不刚兑也能兑付的新思路。
在房地产行业下行、房企债务问题频发的背景下，房地产信托成为今年以来信托公司踩雷的“高发地”。在“房住不炒”、规模总量控制以及房企融资“三道红线”的多重监管约束下，信托业对房地产领域的投融资需求仍然持谨慎态度。
未来房地产信托业务的主题是收缩和风险化解，今天我们就一起来聊聊。
一、地产信托业务模式
1、融资类业务模式
房地产信托贷款。指信托公司以信托资⾦向房地产开发企业发放贷款，房地产开发企业于信托到期时以⽤款项⽬的现⾦流归还信托贷款本息。
权益投资附加回购。指信托公司以信托资⾦受让资产收益权或者股权，并由出让⼈在约定时间内按照约定价格回购该资产收益权或股权。
2、投资类模式
信托公司可以与房地产开发企业合资成⽴项⽬公司，或者向项⽬公司增资，通过项⽬公司开发建设房地产项⽬；信托公司与房地产开发企业共同承担房地产开发建设的风险，并按股权⽐例分享房地产开发收益。
3、房地产信托基⾦
信托受益权凭证。开发商将其持有的能够产⽣稳定现⾦流的经营性物业委托给信托公司进⾏管理和处分，由信托公司以经营性物业产⽣的现⾦流为⽀撑，在公开市场向投资者发⾏信托受益权凭证，开发商或其指定的第三⽅可于信托期限届满时回购信托受益权凭证；信托公司也可以设计成结构化信托产品，优先级信托受益权凭证向投资者发⾏，次级信托受益权凭证由物业持有⼈持有。
开放式、封闭式基⾦（资⾦池）。指信托公司发起设⽴房地产投资信托基⾦，通过向投资⼈发售基⾦份额以募集资⾦，信托公司以所募集的信托资⾦以股权、债权、买⼊返售等⽅式参与房地产的开发经营，以获取基⾦投资收益。
有限合伙基⾦。信托公司以信托项下信托资⾦认购有限合伙基⾦的有限合伙份额，由有限合伙基⾦管理⼈认购普通合伙份额，再由有限合伙基⾦综合运⽤多样化投融资⽅式参与房地产项⽬的开发经营。
二、地产信托现状
1、房地产信托占逾期违约信托产品半数
地产股股价逐渐回暖，地产信托仍在不断“爆雷”。国际四大会计师事务所之一普华永道近日发布的《2022年中国不良资产管理行业改革与发展白皮书》指出，非银行业金融机构的不良资产同比增幅高达38%，显著高于商业银行和非金融企业的不良资产增幅，主要原因是房地产信托违约大幅增加。
数据显示，2021年下半年以来，发生逾期、违约的信托产品规模中，地产信托长期占据半数以上，并且2021年8月、10月、12月以及2022年2月、4月、6月的房地产信托违约规模都在100亿元以上。
图：2021年以来房地产投向违约信托产品情况
2、房地产信托产品规模降近八成
截至6月30日，房地产类集合信托产品发行1034只，发行规模总计878.3亿元，较去年同期下降77.6%。相关产品平均期限为1.82年，同比增加0.15年；平均年收益率为7.56%，同比减少0.28个百分点。
三、地产信托问题处置方法
1、信托计划延期。
如果项目现金流出现问题，导致没有足够的资金用于信托计划兑付，出现暂时性的流动性风险，此时，延期可成为化解信托项目兑付危机的方式之一。
2、提前终止。
一旦出现可能导致未来违约的风险点，或者是借款人出现违反合同相关条款的情况，在信托项目尚未到期的时候就终止信托项目，督促融资方提前还本付息。
3、寻找第三方资金接盘。
寻找第三方资金接盘也是信托公司处置兑付发生风险的信托产品的一种常见方式。因为房地产和基础设施建设周期较长，资金额度通常比较大，这种模式也比较正常。
4、司法手段处置资产。
通常信托项目会要求融资方提供抵押物、进行股权质押、提供担保方等一种或多种措施，作为融资人万一还不上钱的兜底措施。关于抵押权的实现，其方法有折价、拍卖、变卖三种方式。
四、地产信托兑付还是得靠城投
回到本文开头所说“中信信托·嘉和125号恒大广东股权收益权集合资金信托计划”的债务重组工作取得重大进展，中信信托恒大广州项目的债务重组方案在此之前已经过信托受益人大会表决，并获得86%比例高票通过。
重组方案具体为：恒大方先行启动项目退地，同时引入履约能力强的AAA高信用等级主体广州城投作为保证人，以项目整体期限延展、分阶段付款的方式实现信托本金安全退出。
城投能够接手地产信托违约项目，有三大主要原因。
1、广州城投参与的债务重组方案能获得信托受益人86%比例高票通过，说明城投在投资人心中地位，城投信仰深入人心。
2、城投能积极参与地产信托违约项目风险化解，说明城投公司有雄厚实力处置此类项目。也说明城投作为城市开发建设主力军，在促进城市发展与维护经济稳定中有充分的担当。
3、城投公司在参与地产信托违约项目过程中，能够折价获得优质项目标的，在妥善退出获得溢价收益后反过来又能增强自身实力。
五、城投接手地产信托违约项目后的处置思路
1、城投收购后可直接通过重组缓释风险，通过项目自身的经营实现退出。
对于债务人资产充足，具备开发能力，由于期限错配导致短期流动性缺乏，到期无法一次性偿付，出现违约风险，但是资金链尚未断裂的项目。城投可以直接承接信托债权，实现信托的退出。
2、城投采用投行化的处置思路引入品牌开发商，通过盘活资产的方式实现退出。
对于项目抵押资产优质，但是债务人开发及运营能力不足，到期无法兑付，出现违约风险，但是尚未交叉违约的项目。城投可以承接信托债权，引入投资人共同盘活，实现退出。
3、债务违约，资产潜在价值尚在，足以对冲风险。城投既可进行逆经济周期的资源储备，又可组织并购重组。
对于债务人资金链断裂，已经陷入债务危机，在各家机构的债务交叉违约，但是资产尚具潜力的项目，城投可以根据底层资产情况先行收购，收购后根据形成不良的实质原因、目前困境程度以及债务人的配合程度，通过并购重组、破产重整、司法拍卖、以物抵债等不同的方式，实现项目退出。
私人财富学堂观点
1、随着房地产行业调整，房地产信托频繁违约将不可逆。
2、城投能接手地产信托违约项目，是城投信仰的再次体现。
3、城投有各类有效手段处置地产信托违约项目，或是地产信托兑付的最终答案。
